SÃO PAULO — Os imóveis voltados à classe média representam atualmente 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas nas capitais brasileiras, segundo levantamento da Brain Inteligência Imobiliária. O segmento, que já respondeu por mais da metade das unidades comercializadas, está em queda há quatro anos consecutivos.
A faixa reúne apartamentos com preços entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões, destinados principalmente a famílias com renda mensal de R$ 10 mil a R$ 30 mil. A redução da oferta é atribuída à combinação de juros elevados, aumento dos custos de construção e maior endividamento das famílias.
“Seguramente é um recorde de baixa. Esse mercado sempre foi maior no Brasil”, afirmou Fábio Tadeu Araújo, presidente da Brain.
Financiamento mais caro e famílias endividadas
O público normalmente paga entre 20% e 30% do imóvel como entrada e financia os 70% a 80% restantes. Com o custo do crédito elevado por período prolongado, as parcelas aumentam e a capacidade de compra diminui. Para Araújo, a taxa de juros é um dos principais obstáculos às vendas.
Cálculos da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) indicam que cada alta de 1 ponto porcentual nos juros reduz a capacidade de compra de aproximadamente 1,3 milhão de pessoas. Luiz França, presidente da entidade, afirmou que a elevação das taxas tornou a aquisição incompatível com o orçamento de muitas famílias.
Também pressionam os preços os materiais, os serviços e a mão de obra, que subiram acima da inflação média do país nos últimos anos. A disputa por terrenos, impulsionada pelo crescimento dos segmentos econômico e de luxo, elevou ainda mais os custos nas capitais.
O preço médio dos imóveis avançou 16% nas principais capitais nos últimos 12 meses, conforme levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Do lado da demanda, o endividamento compromete a renda e dificulta a aprovação do crédito, segundo André Mazini, analista do Citi.
Mazini avalia que a classe média continuará perdendo participação até uma queda relevante dos juros. Para ele, seria necessária uma redução sustentável da Selic para que os bancos diminuam as taxas do financiamento.
Incorporadoras mudam o foco
A dificuldade de vender e produzir imóveis compatíveis com a renda dos compradores levou incorporadoras a abandonar ou reduzir projetos do segmento. Entre as empresas citadas estão Trisul, Tecnisa, Even, Mitre, Gafisa, Kallas, Setin e Moura Dubeux.
A Setin decidiu não lançar novos projetos de R$ 600 mil a R$ 800 mil na cidade de São Paulo, com dois ou três dormitórios. A empresa passou a concentrar lançamentos no Minha Casa, Minha Vida, que oferece crédito subsidiado, e no alto padrão.
Emílio Kallas, fundador e presidente da Kallas, afirmou que a classe média está pressionada não apenas pelos juros, mas também pelos custos de construção e pela falta de terrenos. Na avaliação dele, a oferta de imóveis novos para esse público deve continuar restrita, enquanto as vendas se concentram em unidades usadas.
A Moura Dubeux reduziu os empreendimentos da marca Mood, com imóveis de R$ 500 mil a R$ 1 milhão, para cerca de 20% dos negócios. A companhia atua em capitais da Região Nordeste.
Medidas do governo
A faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida foi criada em maio do ano passado para atender famílias com renda de até R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil, com juros subsidiados de 10% ao ano. As contratações avançam lentamente, enquanto as incorporadoras priorizam as demais faixas do programa, cujas taxas variam entre 4,5% e 8,16% ao ano.
As empresas enviaram ao Ministério das Cidades, em junho, uma proposta para reduzir em 1 ponto porcentual os juros das faixas 3 e 4, ampliar a faixa 4 para famílias com renda mensal de até R$ 21 mil e elevar o limite dos imóveis para R$ 1,2 milhão. Até o momento, não houve definição sobre a adoção da medida.
No fim do ano passado, o governo também lançou um modelo de crédito imobiliário baseado na redução gradual dos depósitos compulsórios da poupança, com o objetivo de ampliar os recursos para novos empréstimos e reduzir as taxas. O volume de financiamentos aumentou neste ano, mas os juros permanecem entre 12% e 14% ao ano.
Analistas do BTG Pactual afirmaram que as mudanças nas regras de crédito ainda não produziram impacto material no setor, embora possam ter contribuído para estabilizar as condições de financiamento. Para Luiz França, uma alternativa para as famílias é acumular mais recursos para a entrada ou buscar enquadramento no Minha Casa, Minha Vida.
